兄弟区竞争，越秀“急了”！重磅文件再提南洋、环市东、登峰旧改

一份重要文件，揭示了老城的焦虑。

想必大家都知道了，这段时间一份没有公开的文件直指越秀南洋电器厂混改拆建比的问题，二期旧城有可能就此搁浅。

意见还没有公开落地，就有人提前喊出：凉凉了，洗洗睡吧，群可以解散了。

| 南洋电器厂混合改造示意图

但事实真的如此吗？我认为，并不是。

2021年年底，老城越秀悄悄发了一份很重要的文件，科技创新与战略新兴产业发展的“十四五”规划。

这份文件，看完之后，给我的感觉是：越秀对城市更新的态度，对于发展的态度，更为务实。

有焦虑，也有展望。

| 来源：越秀区府办

好了，废话不多说。我们一起来看看这份文件的重点，到底是什么。

作为老城，发展空间不足，又有兄弟城区极限竞争赛跑的当下，在大湾区背景下，越秀如何在科技创新与战略新兴产业赛道破局？

| 来源：越秀区府办

空间瓶颈制约、内生动力不足，创新要素不足...这是越秀面临的实际难题。

而在新旧动能转换之际，也受到多中心格局下兄弟城区政策内卷、竞争、总部企业外迁、传统商贸模式衰落等巨大挑战。

海珠、黄埔：尊敬的老大哥，你直接报我身份证得了。

那么，又当如何破局？

让人工智能与数字经济、城市更新双引擎，成为经济发展的着手。

大力拓展创新发展空间，大力实施科技创新战略，利用科技赋能焕发老城市新活力。

|千年城脉，广府商街

为此，越秀也设立了几个目标。

比如，数字经济与文化创意产业千亿集群、上市挂牌企业数达77家等等。

| 来源：越秀区府办

其实，从GDP总量来看，之前公布的第三季度广州各区GDP来看，越秀依旧很稳，总量均超过了2500亿元。

要知道越秀面积只有33.8平方公里，而2020年GDP总量3370亿，每平方公里GDP接近100亿。

这一数字，比天河、黄埔都要高。

知名的企业包括，广发银行、南方日报、广州日报、时代中国、世界500强广州建筑、广百股份、广州港等等。

不过，螺丝壳里做道场，留给这座老城的发展空间并不多了。

接下来的越秀，要牢牢把握城市更新机遇，优化产业空间布局，利用环市东、五羊新城、南洋电器厂、登峰村、华乐街等地区更新改造机遇，实现存量空间高效化、复合化、立体化提升。

实际上，在越秀区十四五规划中，确实重点提及了环市东、五羊新城等重点功能片区改造以及西坑、登峰、瑶台等5条城中村改造。

|越秀旧改片区分布图

按照节点计划，瑶台、西坑、登峰将在2025年底前完成回迁安置房建设，融资区开工建设。

如今在新型产业十四五规划里，只重点提到了环市东、五羊、登峰、华乐街等重点项目。

这样的变化，耐人寻味。

实际上，经过下半年城市更新一系列政策调整之后，尤其是住建部63号文防止大拆大建的影响下，越秀在最新的规划文件，还是重点提及了城市更新引擎，就十分难得了。

至少说明，改造还是会继续推进。

｜西坑现状（来源：广州城投城市更新）

具体到项目，比如登峰。

去年广州登峰新家园有限公司（广州建筑+珠实集团）进驻登峰；5月片策、详细规划及实施方案招标。

6月，登峰确定前期策划主体，与广建集团、市城投集团合作，推进开展片区策划方案编制工作。

此外，国企珠江实业也在跟进登峰村的改造。

∣登峰村航拍（拆神细鹏 摄）

又比如瑶台，最新消息，越秀、保利等国企还在。而方圆、奥园等已经撤离。

|瑶台区位

不过，越秀区的改造，并没有想象中的那么容易。

首先是老城，房价寸土寸金，居民对改造预期很高。

举个例子，越秀今年预计仅上新一个项目—广州城投领越壹号。

其规划有4栋21-23层高层洋房，配备商业、幼儿园等，货量大概200套。

据了解，该项目地块为越秀南地块，成交楼面价高达64576元/㎡，全市第一。

这样地价，估计要卖12万左右才能盈利，最快今年第四季度亮相。

其次，就是改造的技术条件了。

这里借用我们一位粉丝的评论：

越秀是真心想做，因为没有像样抓手，经济的动力这几年在下降。但是越秀的城中村改造难度不小，白云山控制线或者自身技术条件的限制基本不可以实现原地回迁及经济平衡。

这些难题就希望国企在关键时刻扛旗，希望做出优秀的方案做好表率。

简单来说，越秀城市更新要想破局，需要决心，也需要魄力。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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